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bob博鱼体育,懂球APP: 关于房屋建筑物重置成本中建安综合造价计算方法的思考时间：2020-12-03 在采用重置成本法对房屋建筑物的价值进行评估时，首先要计算出房屋建筑物的重置成本，重置成本是指在现时条件下重新建造全新状态的委估房屋建筑物所需要的全部费用，包括建安综合造价、前期费用和期间费用、利息、合理利润等。其中建安综合造价所占的比重**大，也是其他费用计算的基�。约扑惴课萁ㄖ镏刂贸杀镜墓丶羌扑闫浣ò沧酆显旒�。 建安综合造价的计算方法有重编预算法、决算调整法、类比法和市价法等。评估人员选用何种计算方法，往往取决于所能够收集到的房屋建造资料，对于工程竣工图纸、工程结算资料等齐全的房屋建筑物，其建安综合造价计算的方法和途径较多。但是在实际工作中，评估人员经常遇到建成年份较早、房屋建造资料遗失或者不完整的情况，甚至有的房屋建筑物除了房产证外，委托人不能提供其他任何资料。在计算这类房屋建筑物的建安综合造价时无可用资料，很多评估人员常用的方法是采用经验数据，即按房屋建筑物的结构估计出一个单方造价，再乘以建筑面积得出建安综合造价，如钢混结构房屋1200元/平方米、砖混结构房屋800元/平方米等。这种方法是在评估人员以往类似评估工作经验的基础上得出的，虽然方便快捷，但是没有充分考虑到房屋建筑物的个体差异，并不严谨。特别是对价值量大、结构复杂的房屋建筑物，在以搬迁补偿、资产转让、司法鉴定等为目的的评估项目中，往往评估当事各方处于对立状态，对评估结果的要求较高，可能会以召开听证会、出庭质证等方式要求评估人员对评估计算过程和评估结果做出详细阐述说明。如果评估人员采用经验数据来得出评估结果，就难以体现评估工作的专业性，评估结果也不具有说服力。 对于上述无建造资料的房屋建筑物，如果不采用经验数据来计算其建安综合造价，还有什么可行的计算方法呢？我认为评估人员可以采用以下两种计算方法。 **种方法是采用造价指标进行调整。现在国内一些省市的造价管理部门按季度公布当地的各类房屋建筑物的造价指标，如果能够获取造价指标，评估人员就可以通过对造价指标进行调整计算出建安综合造价，即将委估房屋建筑物与指标案例在基础、层高、墙体、装饰等要素方面进行对比，计算出调整系数，再乘以造价指标案例的单方造价得出委估房屋建筑物的单方造价。使用这种方法的前提是要能够找到委估房屋建筑物所在地造价管理部门发布的当期造价指标信息，对于没有发布造价指标信息的地区，这种方法并不适用。 第二种方法是采用实物量法计算建安综合造价。这种方法首先要求评估人员认真细致的做好现场勘查工作，在现场对房屋建筑物的各项尺寸进行测量，并依据测量数据按照相关的工程量计算规范，计算得出房屋建筑物主要分部分项工程的工程量，包括：墙体、梁、柱、地面、楼面、屋面、抹灰、刮白、门窗等。将估算出的工程量套用相关的工程消耗量定额，计算的出各分部分项工程的人、材、机消耗量，再按基准日当地造价管理部门发布的信息价，计算得出各分部分项工程的人工费、材料费、机械费。再依据建设工程费用定额规定的费率计算出管理费和利润，汇总得出建安综合造价中的分部分项工程费，建安综合造价中的措施项目费、其他项目费、规费和税金依据《工程量清单计价定额》规定的费率计算得出，**后汇总求出建安综合造价。采用这种方法的计算量较大，但是计算过程以房屋建筑物的实物状况为基�。拦拦瘫冉涎辖�，体现了评估工作的专业性，评估结果也更具有说服力。同时，在对同一厂区内的房屋建筑物进行评估时，对于结构相同、建成时间接近的房屋，可以只选取有代表性的一栋房屋进行评估测算，其他房屋与该房屋进行比较，通过差异调整后计算得出其建安综合造价，从而提高评估工作效率。 综上所述，使用重置成本法对房屋建筑物价值评估时，对建安综合造价的计算要根据所能收集的房屋建造资料选用适当的方法。在对评估结果要求较高的项目中，为保证评估结果的专业性和严谨性，要谨慎使用经验数据。在无房屋建造资料的情况下，评估人员应该充分做好现场勘查的准备工作，认真细致做好委估房屋建筑物的现场测量、拍照和录像等工作，以房屋的实物状况估算出工程量，并按照实物量法计算得出建安综合造价。 四川方略房地产土地资产评估有限jbo体育 丁 能 上一篇国庆重庆游记下一篇工程造价司法鉴定案例分析 |
