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bob博鱼体育,懂球APP: 重新认识资本化率时间：2021-07-06 在采取收益法对商业用房地产经行估价时，如何科学地确定资本化率，是决定收益法评估精度的关键因素。租金收入作为商业房地产获取长期稳定收益的主要途径，因为其区别于住宅用房地产的租赁目的和用途，商业地产相较之具有更高的投资收益率。但是由于商业地产具有容易盲目大量开发、所占用资金的流动性较差、前期投资额大且回收周期长等自身因素，导致商业房地产的收益率与投资风险成正比，尤其是在受到自然或社会因素影响时，收益额产生波动将导致该类房地产的投资风险升高，从而使得其资本化率也随之增加。根据收益法的计算公式可得知，资本化率的微小变化将会导致房地产估价结果产生的明显差异，相对于收益法中的其他参数，资本化率对收益价格的影响**大，因此资本化率的求取将直接影响到**终评估结果的准确性。 根据《房地产估价规范》（2015年）中对报酬率和资本化率计算的选用方法介绍，主要有市场提取法、累加法、投资收益率排序插入法三种。 累加法采用安全利率加风险调整值作为报酬率，其中风险调整值应为承担额外风险所要求的补偿，并应根据估价对象及其所在地区、行业、市场等存在的风险来确定。但由于估价师的个人主观意识偏差以及个人执业水平差异使得风险调整值难于准确确定，影响**终估价结果。 投资收益率排序插入法是找出有关不同类型的投资及其收益率、风险程度，按风险大小排序，将估价对象与这些投资的风险程度进行比较，判断、确定报酬率，尽管该方法在操作上较为简便。但是在估价实践中，对各类投资的收益率能否合理排序、收益率及风险水平如何界定等问题都存在一定难度，影响资本化率的准确性，产生较大误差。 市场提取法则是选取不少于三个可比实例，利用其价格、净收益等数据，选用相应的收益法公式，测算报酬率，该方法的现实依据充分，所得到的估价结果相较于前两者更为准确。由于该方式所包含的相关数据和信息均取自于近期的房地产市�。铱筛莶煌�、用途、时间点的房地产资本化率进行比较精确的测算，所以该方法能较为真实地反映估价对象房地产市场的具体情况，采用该估价方式以及所得结果相较其他两种方法更有说服力。并且在实际操作中比较简单，各项因素更便于量化计算，所以采用市场提取法求取资本化率对估价人员采用收益法进行房地产估价更为合理。 有学者通过实证分析，对直接资本化法和报酬资本化法的本质和适用范围进行了探讨，指出直接资本化法其实就是《房地产估价规范》中规定的“市场提取法”，其本质就是运用租售比来确定收益法中的资本化率。直接资本化法简单实用、易于解释，在可以获得合适的可比案例的情况下能提供强有力的市场证明。房地产租售比数据在实际应用时，相关信息的真实性将直接影响估价结果的质量，估价人员应该要重视利用网络数据，深度挖掘数据有关信息，发挥好数据的内在价值，通过租售数据进行定性定量分析，确定资本化率，从而提高估价结果的准确性。 四川方略九洲房地产土地资产评估有限jbo体育 苟 强 2021年6月28日 |
