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       做了一段时间的房地产评估助理，我深刻地体会到房地产评估并不仅仅只是单纯评估房子的价格而是对房地产价值的评估和判断。作为一名房地产评估人员，必须要从不同的角度综合考量之后再进行评估。大部分的房地产评估是从客户的心理需求、市场的供应条件以及地理位置等一些综合条件来共同决定，所以对房地产的评估必须要从综合条件上来进行判断。房地产评估是一种艺术不仅需要依靠测绘计算，以及地理知识来作为理论性条件，还需要从每一个人的需求以及市场的环境来开始分析。

       在工作中我所接触到的房地产评估目的大多数是抵押贷款，客户将名下房产抵押给银行，银行根据房子评估的抵押价值和各方面因素放款给客户。

在评估过程中常见的几种方法如下：

       1、收益法是将估价对象未来若干年的纯收益通过一定的报酬率将其还原成价值时点的现值的一种方法。

       2、比较法是选取一定数量的可比实例，将他们与估价对象进行比较，根据其间的差异对可比实例成交价格进行处理后得到估价对象价值或价格的方法。该方法适用于同类房地产数量较多，经常发生交易且具有一定可比性的房地产，如住宅，特别是数量较多、可比性较好的存量成套住宅；写字楼；商铺；标准房；房地产开发用地等。

       3、假设开发法是指将估价对象所在的房地产未来预期开发价值的现值扣除其未完工部分的现值后的余值作为估价对象的现值的估价方法，该方法适于对在建工程及待开发用地估价。

       4、成本法以重建该房地产所需的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息和应交纳的税费来确定估价对象价格的估价方法。

       在评估的过程当中需要因地制宜从不同的角度来进行价位的分析，要保证评估的准确性和公正性。在日常工作中我所做的业务一般是住宅用房和商业用房的市场价值评估，所以**常用到的评估方法是比较法和收益法。评估住宅用房时需要在各种房产网站上寻找类似案例或询问中介，找到合适案例后进行差异修正，**终得到一个较为合理的价格；评估商业用房时需要了解估价对象修建年代还有附近或同一商圈内商业用房的租金，然后根据面积、位置的差异再推算出估价对象的价值。

       通过这段时间的工作我深刻地体会到了作为一名评估人员需要多加学习相关的业务知识，做好房地产评估的功课，增长房地产评估的经验，同时还要有遵纪守法尊重市场的重要道德品质。

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胡琳艳

2020年7月30日