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bob博鱼体育,懂球APP: 对土地估价工作的理解与认识时间：2018-02-11 不经实践，难得真知。从事土地估价工作不知不觉也有些年头了，从**初肤浅的认为土地估价就是简单的价格测算，到发现土地估价是一门专业技术很强、对从业者要求很高的职业，不仅需具有扎实的估价理论知识，还需对经济、金融、税收、建筑等相关知识有较高的认识，更需要从业人员有着敏锐的市场观察能力和良好的职业道德。总之，一个估价项目结果的得出是估价人员对技术、市场、客户科学化处理的结晶。下面，主要从评估价值、评估方法和规避风险等三个方面谈谈自己在土地估价中的理解与认识。 一、对评估价值的理解与认识 评估价值又称为评估价格，是评估人员对土地使用权的客观价格进行估算和判定的结果。根据评估目的不同，评估价格可分为多种类型：1、政府进行基准地价评估和标定地价评估；2、土地使用权出让价格评估；3、征地拆迁中的土地使用权价格评估；4、土地使用权转让、出租、抵押价格评估；5、土地使用权作价入股价值评估；6、上市及非上市股份有限jbo体育或有限责任jbo体育涉及的土地评估；7、企业兼并、合并、破产清算、清产核资涉及的土地评估；8、司法仲裁中涉及的土地评估；9、征收土地税费中涉及的土地评估；10、其他依照法律、法规需要进行的土地评估。 在评估过程中，评估人员依据所掌握的估价对象相关资料，依靠自身的知识和经验进行专业判断，评估人员的知识、经验、职业操守等情况的不同，同一宗土地评估出来的结果可能偏差较大。因此在实践中我认识到，一是要理论与实践相结合，评估出客观合理的价格，不是简单掌握书中的理论知识就可以了，专业知识与经验要在日常工作实践中才能得到，没有实践能力而评估出的价格是经不起市场检验的；二是要勇于创新，在估价作业过程中不因循守旧，遇到实际情况与相关规定矛盾、或超出规程规定情况时，要有理、有力、有序、客观合理予以解决；三是要实事求是，不能因客户的需要而将评估价格刻意评高或评低，偏离了正常的市场价格。 二、对评估方法的理解与认识 在现今采用的土地估价方法中，市场比较法、收益还原法、成本逼近法、假设开发法和基准地价系数修正法作为五大基础和核心方法，对这几种方法的了然于心就大概了解了土地估价的脉络。 1、市场比较法 市场比较法是通过替代原则，通过选取在一定时间和区域内具有可比性的交易进行一般因素和个别因素的修正得到估价结果的方法。它的结果完全来自市场因此也**能反映市�。兴捣�。但该方法的难处在于可比案例的选取和修正因素及其幅度的确定。在实践工作中，一般是根据jbo体育已经建立的交易案例和修正因素表直接进行套取得出结果，虽然这是jbo体育的经验成果，但有些已经脱离市场行情，因此不得不进行修正。我认为市场比较法的精髓就是选择的案例要具有可比性，系数修正要具备准确性，评估中善于抓住不同物业的主要特征和重要因素，这是决定评估结果的价格基础。 2、收益还原法 收益还原法是通过将未来每年形成的收益按照一定的折现率进行折现到折现点后总和的一种方法。它仅适用于能形成收益的不动产，或者是通过市场比较法得出这宗土地用于出租所能形成的收益。在应用收益还原法的过程中需要明确一下几个问题：一是在确定收益时，采用的是客观纯收益。二是利息不应作为费用扣除；三是折旧不应作为总费用扣除。四是土地收益年限的确定根据土地的可使用年限或设定使用年限及建筑物可使用年限的不同来综合考虑。五是总费用中应考虑的税费项目。六是对于出租性土地，当土地取得方式为划拨时，“土地收益”部分应作为总费用扣除。七是资本化率的确定要科学。我想在应用收益还原法的过程中注意这几个问题的计算才能更准确的得出一个评估结果。 3、成本逼近法 成本逼近法是各项费用的总和，它较适用于工业用地的评估和一些公共设施用地的评估。实际上对投入土地各项成本的反应，重在过去的投入。成本逼近法计算出价格后，还需通过市场资料进行比较修正。 4、假设开发法 假设开发法是遵循预期和**有效用原则，通过测算房地产总价格减去各项投入和利息、利润之后得到土地价格的一种方法。它适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，如待开发的土地、在建工程、可装修改造或可改变用途的旧房。有时候会碰到城市规划设计条件尚未明确的待开发房地产，难以采用假设开发法估价。因为在该房地产的法定开发利用前提未确定的情况下，其价值也就不能确定。 5、基准地价系数修正法 基准地价法实质和市场比较法差不多，同样遵循的是替代原则。都是通过建立可比较对象，通过因素修正得到待估宗地的价格。其**大的区别在于，市场比较法是通过估价人员在选择三个以上可比案例，而基准地价法则是通过与政府公布的相应级别、用途的基准地价进行对比修正。在实践工作中主要存在期日和容积率修正两个难点，对于前者我们一般的做法是选取一个综合地价指数以及另外一种指数进行逻辑处理和调整。后者主要是待估宗地的容积率在修正表上找不到，此时采取的办法为找到相邻两个容积率的区间采取插入法取得容积率修正系数。 三、对规避土地评估风险的认识 现在评估行业的竞争非常的激烈，在实践的过程中，经常会碰到客户为达到某种目的而提出的无理要求，同行之间为了争夺业务也会出现一些无限制满足客户要求的恶性竞争。如果估价人员不能本着公正、客观原则进行评估，只是一味地站在委托方的立场虚构评估价格，所带来的执业信用风险和法律风险都是不可估量的。对此，我认为应从以下几个方面进行防范。 1、强化风险意识。从管理层到一般估价人员都要树立质量至上的观念，以质量求生存，以质量求发展。此外，要加强与客户的沟通，谨慎选择客户，避免盲目接受评估项目而承受较大的评估风险，并由此造成的不必要的评估风险。 2、加强行业监管。估价行业kok会员入口要不定期对估价机构出具的估价报告进行抽查，并对抽查到的估价报告按照《估价报告评审表》的要求进行评审。对弄虚作假的情况给予严惩，惩处力度要大于对不合格估价报告的惩处力度。在评审过程中，将评估价格也列入评审范围，主要对所采用的可比实例的真实性、估价参数选取的合理性和客观性进行审核。 3、完善相关制度。建立并实施“委托合同备案制度”，即估价机构要想取得地方估价行业kok会员入口出具的意见及盖章，必须提供委托双方签订的估价委托合同书复印件。如果偏差超过国家评估收费标准一定范围内的，不出具意见或盖章，同时要求估价机构立即纠正。这样可以杜绝评估机构通过竞相降价手段来承揽估价业务。 我认为估价人员需要不断提高个人职业道德和职业素养，保持与时俱进，在学习理论知识的同时更注重锻炼个人实际操作能力。 四川方略九洲房地产土地资产评估有限jbo体育 王文熙 |
